Όσα Σημαντικά Πρέπει να Γνωρίζετε για την Τροπολογία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Εισαγωγή στην Τρέχουσα Κατάσταση της Οικοδομικής Αγοράς

Η οικοδομική αγορά της χώρας έχει παραμείνει «παγωμένη» για αρκετούς μήνες, προκαλώντας ανησυχίες σχετικά με τη σταθερότητα και την ανάπτυξή της. Σε μια προσπάθεια επαναφοράς της κανονικότητας, η κυβέρνηση προγραμματίζει τη θέσπιση νέων ρυθμίσεων μέσω της τροπολογίας του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), η οποία θα κατατεθεί στη Βουλή στις 12 Μαΐου. Αυτή η τροπολογία αποσκοπεί στο να θεραπεύσει τις συνέπειες της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία απάλειψε τα μπόνους δόμησης που ήταν προηγουμένως σε ισχύ.

Μέσω αυτών των ρυθμίσεων, η κυβέρνηση στοχεύει να προστατεύσει όσους έχουν ήδη ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 και να εισάγει για πρώτη φορά το μέτρο του «περιβαλλοντικού ισοδύναμου», το οποίο θα λειτουργήσει ως μέτρο αντιστάθμισης για τις επιπτώσεις από την οικοδομική δραστηριότητα.

Κρίσιμες Ερωτήσεις και Απαντήσεις Σχετικά με την Τροπολογία

Η παρακάτω ενότητα περιλαμβάνει βασικές ερωτήσεις σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς και τις αλλαγές που θα επιφέρει η τροπολογία του ΝΟΚ.

1. Τι ακριβώς ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ);
Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, οι ευνοϊκές ρυθμίσεις του ΝΟΚ που παρείχαν μπόνους δόμησης κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Αυτό σημαίνει ότι τα επιπλέον τετραγωνικά που δόθηκαν ως «δώρα» (όπως σοφίτες, πισίνες κ.ά.) δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται εφόσον δεν προβλέπονται στον πολεοδομικό σχεδιασμό.

2. Ποιοι μπορούν να συνεχίσουν να χτίζουν με τα μπόνους του ΝΟΚ;
Όσοι έχουν εκδώσει οικοδομική άδεια και έχουν ξεκινήσει εργασίες (π.χ. εκσκαφές) ως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 προστατεύονται από ακυρώσεις των αδειών τους και είναι σε θέση να προχωρήσουν απρόσκοπτα στις οικοδομικές τους δραστηριότητες.

3. Τι συμβαίνει με άδειες που εκδόθηκαν αλλά δεν έχουν ξεκινήσει έργα;
Οι άδειες αυτές θα χρειαστούν αναθεώρηση για να αφαιρεθούν τα επιπλέον τετραγωνικά που είχαν παραχωρηθεί μέσω των μπόνους. Οι ιδιοκτήτες θα πάρουν επιστροφή φόρων, παραβόλων και εισφορών που είχαν πληρώσει για αυτά τα τετραγωνικά.

4. Τι είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο που θεσπίζεται με τη νέα τροπολογία;
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο είναι ένα οικονομικό και πολεοδομικό μέτρο που λειτουργεί ως αντιστάθμισμα για τις αρνητικές επιπτώσεις που επιφέρει μια οικοδομή που έχει κατασκευαστεί με μπόνους. Αντί να κατεδαφιστούν τα επιπλέον τετραγωνικά, οι κατασκευαστές θα πληρώνουν ένα τέλος, το οποίο θα χρησιμοποιείται για έργα περιβαλλοντικής αποκατάστασης και αστικής ανάπλασης.

5. Ποιοι θα πληρώσουν το περιβαλλοντικό ισοδύναμο;
Όσοι έχουν άδειες που έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια και τα έργα τους έχουν σταματήσει, καθώς και αυτοί που έχουν συμμετάσχει σε χρηματοδοτικά προγράμματα (όπως ΕΣΠΑ), θα υποχρεωθούν να καταβάλουν το αντίτιμο, το οποίο θα εξαρτάται από τον αριθμό των επιπλέον τετραγωνικών.

6. Τι ισχύει για έργα στρατηγικής σημασίας, όπως το Ελληνικό;
Έργα που εντάσσονται σε ειδικές ρυθμίσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ) καθώς και διατηρητέα κτίρια θα εξαιρούνται από τις περικοπές και θα διατηρούν τα μπόνους του ΝΟΚ, καθώς είναι υπό εξατομικευμένη αξιολόγηση.

7. Ποια θα είναι η μορφή της πολεοδομικής αποκατάστασης με το περιβαλλοντικό ισοδύναμο;
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) σκοπεύει να αναπτύξει ειδικά σχέδια αναβάθμισης περιοχών, τα οποία θα περιλαμβάνουν έργα όπως η δημιουργία κοινών χώρων και πρασίνου, καθώς και η αποκατάσταση περιοχών που έχουν υποστεί επιβάρυνση από τις οικοδομές με μπόνους.

8. Πότε θα ξεκαθαρίσει πλήρως το νέο καθεστώς;
Η τροπολογία θα κατατεθεί στις 12 Μαΐου και αναμένεται άμεση ψήφος. Ωστόσο, η πλήρης εφαρμογή των ρυθμίσεων θα απαιτήσει περισσότερο χρόνο και την έκδοση εφαρμοστικών διατάξεων, με την αγορά να αναμένεται να σταθεροποιηθεί μέσα σε 5–6 μήνες.

9. Θα υπάρχουν μπόνους για νέες οικοδομικές άδειες;
Όχι, μέχρι να επανασταλούν νέα πολεοδομικά σχέδια για κάθε περιοχή, δεν θα υπάρχουν πρόσθετα τετραγωνικά. Η επιστροφή των μπόνους θα μπορέσει να γίνει μόνο εφόσον προβλέπεται σαφώς στον πολεοδομικό σχεδιασμό.

10. Πώς θα επηρεαστεί η αγορά ακινήτων και η στεγαστική κρίση;
Η προσωρινή αναστολή των μπόνους ενδέχεται να μειώσει τη δυνατότητα προσφοράς νέων κατοικιών έως και 25%, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών. Η κυβέρνηση εργάζεται να ισορροπήσει την ανάγκη για ανάπτυξη με τις νομικές απαιτήσεις και την προστασία του περιβάλλοντος.